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현장확인·권리분석 치밀하게

계약서 작성은 최대한 자세히 인터넷 시대를 맞아 부동산 시장에서도 매수자와 매도자간 직거래가 확산되고 있다. 직거래는 중개인을 통한 거래에 비해 거래비용이 싸다는 장점이 있는 반면, 사고가 발생할 경우 전적으로 거래자가 책임을 져야 하므로 사전에 철저하게 확인하고 준비하는 과정이 필요하다. 부동산 직거래 사이트인 파인드하우스( www.findall.co.kr )의 도움을 받아 ‘부동산 직거래 안전 수칙 7계명’을 정리했다.

■백문이 불여일견=인터넷이나 광고정보지를 통한 매물 광고에서는 간단한 이미지와 설명 밖에 볼 수 없기 때문에 관심이 가는 매물이라면 반드시 현장에 가서 확인해야 한다. 현장 방문전 미리 ‘체크리스트’를 준비해야 한다. 건물과 관련해서는 단지 규모, 대지 지분, 조망권, 소음, 방향, 건축연도, 건축회사, 주차공간, 상하수도, 전기, 가스, 난방, 도배, 장판 등을 확인하고, 주변 환경과 관련해서는 교통, 시장, 학교와 학군, 병원, 환경친화 및 혐오시설 등을 확인한다.

■권리 분석을 확실하게 한다=현장답사가 끝난 뒤 물건의 등기부등본을 통해 권리관계를 반드시 확인해야 한다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세가지로 구성된다. 표제부에는 해당 주택의 위치, 면적 등에 대한 개괄적인 설명이 있고 갑구에는 가처분 등과 같은 권리제한과 소유권의 이동이, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용이 각각 들어있다. 등기부등본에 근저당이 설정됐으며 반드시 해당 은행에 가서 이와 관련된 사항을 직접 확인해야 한다. 또 권리관계는 수시로 변경되므로 계약 직전, 중도금 치를 때, 잔금 납부 직전에 각각 등기부를 재차 확인할 필요가 있다.

■실 소유주와 직접 계약한다=중개 거래 때 대리인과 계약하고 사고가 났을 경우 중개인에게 일정부분 책임을 지울 수 있지만 직거래 때에는 고스란히 매수자가 책임을 떠안아야 하기 때문에 대리인과는 절대 계약하지 않는 것이 안전하다. 특히 이혼을 앞두고 배우자가 상대방 몰래 부동산을 처리하는 경우도 간혹 있으므로 주의해야 한다.

■위험성 있는 부동산 거래는 피한다=짧은 기간 권리자가 여러번 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 물건은 일단 의심하고 거래를 피한다. 여러 가지 담보물권이나 예고등기, 가등기 등이 설정된 부동산 역시 가격이 낮더라도 절대 피해야 하며, 매수직전 보존등기(부동산을 처음 등기부상에 등재시키는 것)된 물건, 회복등기(멸실된 등기를 회복시키는 것)된 물건 등도 일단 의심해봐야 한다. 저당 금액이 너무 많이 잡혀 있으면 경매로 보증금을 떼일 위험이 있으므로 자신의 보증금과 선순위 저당금액을 합해서 해당 주택 가격의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다.

■계약 전, 잔금치르기 직전에 또 확인하라=계약하기 직전에도 내용 확인을 철저하게 해야 한다. 우선 계약하고자 하는 물건의 소유자 이름과 목적물의 주소를 확인하고 관할등기소에 가서 토지와 건물 등기부등본 1통씩을 발급받아 권리관계를 확인한다. 마지막으로 관할구청에 가서 건축물대장과 토지이용계획확인원을 1통씩 발급 받아 무허가건물 여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등의 사실관계를 확인한다. 계약전 뿐 아니라 잔금 치르기 직전에도 계약시와 권리사항에 변동이 없는지 꼭 확인하도록 한다.

■부동산 계약서 작성은 최대한 자세하게=아무리 구두상 약속을 했다고 해도 서류로 남지 않으면 나중에 이를 주장하기가 힘들다. 도배, 수리 등의 사소한 사항이라도 꼭 계약서에 기재하도록 하고 계약사항 위반시의 위약금 등도 기재하는 것이 좋다. 매물을 수리해야 할 경우 그 비용을 누가 충당할 것인지에 대해서도 명확하게 구분짓고 계약하도록 한다.

■권리진단, 권원보험 서비스 이용=인터넷을 통한 안전거래(권리진단) 서비스는 비용이 저렴하면서도 매물에 대한 전반적인 진단을 대행해 주므로 직거래 때 이용하면 손을 덜 수 있다. 이 서비스는 등기부를 기초로 권리관계를 조사, 소유권을 제한하는 권리가 있는 경우 해결 및 대처방안을 제시해 주는 것으로 진단비용은 5만~6만원선이다. 부동산 거래에서 발생할 수 있는 사기와 서류위조, 숨은 하자 등 권리상 위험을 담보해 주는 권원보험에 가입하는 것도 위험을 줄이는 방법이 된다.


양선아 기자 anmadang@hani.co.kr

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